住宅ローン

【住宅ローン】建物が完成するまでに必要なお金とつなぎ融資。

投稿日:2018年9月1日 更新日:

住宅ローンのお話。今回は「つなぎ融資」のお話とメモ書きになります。ハウスメーカーによっては、住宅が完成するまでに入金が必要なケースが有るようです。これはマンションや建売住宅ではあまり聞かない内容だったので、初めて聞いた時にはびっくりしました。以前も少し触れましたが、注文住宅の場合はこの建築途中で入金が必要なケースがとても多いようです。我々も無印良品の家を建築中ですが、やはり建築途中で入金が必要になりました。

 

建築途中に必要な入金

前途の通り、ハウスメーカーによっては建築中で、入金が必要な場合があるようです。建物の建築が進むにつれて段階的に入金が必要で、その節目は下記のパターンが多いようです。

 

建築請負契約時

こちらはハウスメーカーと締結する、「契約に基づいた住宅を建築しますよ」という内容のもの。大体100万前後の事が多いようです。我々も丁度100万円でした。

携帯キャリアのような意味不明の「予約金 ※礼金のようなもので返ってこない」とかとは別のもので、建築請負総額の中の100万なので、当然総額から−100万になります。土地を除く資金では、一番最初にかかる建物に関するお金と思います。

 

上棟時

ハウスメーカーによっては、着工時に建築請負総額の「30%」程度を前払いとして収める必要がある場合があるようですが、我々は「上棟時」に30%でした。基礎工事や地盤改良時、着工時にはお金を納める必要はありませんでした。

上棟は着工から1ヶ月程度で辿り着く工程なのです。約3ヶ月ほどで住宅が完成するので、1/3が終わった段階で30%支払って下さいという事なのでしょうか。恐らく揉め事を避ける為の策であると思います。

 

木工工事完了時

次に木工工事が完了した後に、同じく30%の支払いが必要になるようです。こちらは工期の60%程度の段階ですので、ここでも一区切りとしてハウスメーカーにお金を収めます。この段階で着工から2ヶ月程度。完成までは1ヶ月です。

 

完成時

住宅が完成したら最後の支払いになります。残りの40%の支払いになり、前2回の60%と合わせて100%の支払いになります。我々はこの1回のみと考えていたのですが、途中で入金が必要という説明を受け、びっくりしました。万が一建築途中で施主側に問題があったり、気に入らないなどの揉め事が発生した場合は、ハウスメーカー側に一方的に不利益になるので、致し方ないのかもしれません。

住宅ローン会社にとっても担保となる建物に抵当権も付けられない状態で貸し付けるのはかなりリスクが高いものとなるので、住宅ローンが実施されるのは当然建物が完成した後になります。

 

そんなお金は無いので「つなぎ融資」を利用する

前途の通り、住宅ローンが実行されるのは建物が完成して、諸々の検査、登録が完了した後です。しかし注文住宅の場合は、途中入金が必要になる事が多いようです。実に建築請負総額の60%

キチンと計画的に貯金をし、裕福なご家庭であれば問題ないと思いますが、我々はそうではありませんでした。東京23区内の一軒家であれば土地、建物で5-6000万は当たり前。その60%となると3000-3600万程度。それらを手持ちの自己資金として用意して置かなければなりません。

ちょっと厳しいです!

そんな人達のために、銀行さんや住宅ローン会社は「つなぎ融資」というサービスを提供しているようです。

 

つなぎ融資の利用タイミング

つなぎ融資は、土地購入費や、建物の途中入金が必要なタイミングで利用する方が多いようです。我々も「上棟時30%」と「木工工事完了時30%」で利用します。それぞれ着工から1ヶ月のタイミングと2ヶ月のタイミングで、2回の利用としました。割と柔軟に対応していただける事が多いようで、自分たちのケースに合わせて必要なタイミングで利用できる、大変ありがたいもののようです。

 

つなぎ融資の注意点

つなぎ融資を受けるに当たり、注意点がいくつかありましたので記述しておきます。

 

金利が高いので、借入期間は1日でも短く

金利はかなり高いです。およそ年利で2%後半(2.8%)から3%半ばあたり(3.5%)の金利を設定しているローン会社が多いようです。つなぎ融資実行時から掛かります。営業日関係無しの日割り計算で金利がかかる為、工期3ヶ月の場合、着工から1ヶ月目でつなぎ融資1回目を利用すると、完成までの2ヶ月間の金利が発生します。

更に2回目のつなぎ融資が着工から2ヶ月目に発生すると、完成までの1ヶ月間の金利が発生します。この金利が曲者で、高めの金利である為借入期間は数ヶ月だけだとしてもかなり大きい金額になってしまいます。

例として、2018/09/01着工、2018/12/01建物完成。その後検査、建物登記などで、2019/01/01に住宅ローン実施。

登録建築請負総額3000万として、つなぎ融資2回利用、それぞれ30%の1000万ずつを着工から1ヶ月で1000万、2ヶ月で1000万の合計2000万を利用した場合は下記のようになります。

 

つなぎ発生時 金利 つなぎ金額 借入期間 発生金利
2018/09/01(着工時) なし なし なし
2018/10/01(上棟時) 3.5% 1000万 住宅ローン実施まで93日 約9万発生
2018/11/01(木工工事完了時) 3.5% 1000万 住宅ローン実施まで62日 約6万発生

 

合計:金利のみで15万発生。

結構掛かりますね。住宅が完成したら即住宅ローン実施とはならないようで、色々と検査や登録などで2〜3週間かかる事があるようです。その間もつなぎ融資の金利は発生しています。

なので、つなぎ融資は住宅完成に合わせて、可能な限り後ろ倒しが望ましいです。ハウスメーカーによっては柔軟に対応してくれる可能性があるので、ぜひ相談してみてください。

 

出来れば1000万以下にしたほうがよい

これも出来ればの話なのですが、上記金利の他に「収入印紙」も必要になります。1000万以下であれば1万円ですが、1000万を超えると2万に増えます。こちらも必ず必要になるものなので、頭において置きます。

 

事務手数料も発生する

つなぎ融資会社(住宅ローン会社)もボランティアで貸し付けているわけではありませんので、上記金利の他に「事務手数料」が発生します。つなぎ融資毎に発生する会社もあれば、1回のみで住む会社も。いずれも10万程度の所が多いようです。こちらもほぼ確実に発生する金額とみて問題ありません。

ちなみに先程の金利例に当てはめると、1回のみの事務手数料であれば

金利:「約15万」+事務手数料1回目+2回目分:「約10万」

= 合計:「25万円」

 

つなぎ融資実行ごとに事務手数料が必要な場合は

金利:「約15万」+事務手数料1回目:「約10万」+事務手数料2回目:「約10万」

= 合計:「35万円」

うおおお、高いですぞ!

 

結局自己資金が必要になる

結局トータルで考えると、「つなぎ融資利用分の金利」「収入印紙台」「つなぎ融資事務手数料」が発生し、1000万のつなぎ融資1を90日程度+1000万のつなぎ融資2を60日程度利用した場合は、合計額で「25万〜30万」程度の資金が必要になります。

これは自己資金で用意する必要があり、注意しなければなりません。つなぎ融資で前借りした2000万は、住宅完成後に「住宅ローン」で相殺して支払われます。

「住宅ローン:3000万の借り入れ」 ー 「つなぎ融資:2000万の前借り」= 「残り1000万の支払い」

となり、これが住宅完成後に支払われる金額です。ここで更に注意が必要なのですが、住宅ローンで実行される「残り1000万の支払い」ですが、ここから「住宅ローン事務手数料:100万程度」と「つなぎ融資にかかる金利と事務手数料+収入印紙台等:30万程度」も一気に相殺されて支払われます。

なので、先程の例で行くと住宅ローンで支払われる金額は、実際には「1000万」ー「130万程度」=「870万程度」が支払われる事になります。なので、130万程度は自己資金として用意して置かなければなりません。

 

まとめ

つなぎ融資は金利が高い

つなぎ融資は住宅ローンに比べて金利がとても高いです。

1%を切っている事が当たり前の昨今(2018年)ですが、自動車ローンより高い金利を設定されている所が殆どでした。その為、少しでも借入額を安く、少しでも借入期間を短くしなければなりません。大体3%前後の所が多いようですが、注文住宅で途中入金が必要となるケースが事前にわかっている場合で、つなぎ融資を利用する場合には、そちらの金利も気にしてみて下さい。

楽天銀行のように段階に分けて金利を変更している所もありました。また逆に三菱UFJ銀行のようにつなぎ融資を扱っていない銀行もあります。

 

もれなく事務手数料が発生します

金利の他に事務手数料も発生し、更には収入印紙代も発生します。それぞれ馬鹿にならない額になるので、忘れずに資金計画に入れておきましょう。

最後の最後で資金が足りなくなってしまったなどとなった場合、施主、ハウスメーカーどちらも不幸になってしまいます。

つなぎ融資の事務手数料と住宅ローン事務手数料の合計額を引かれた額が最終融資分として住宅ローン実施となります。その為、その額は自分たちで事前に用意して合算して支払いになります。厳密に言えば火災保険料など他にも必要な諸費用があるとおもいますので、余裕をもった資金計画が必要と思います。

 

出来れば借入期間は短めに

金利が高めなので、借入期間は短いほうが良いです。

例として上げた2000万の金利合計額でも結構な額になりますので、ハウスメーカー側が了承してくれるのであれば、つなぎ融資を1回減らしてもらったり、入金額を減らしてもらえるのであれば、それに越したことはありません。

ハウスメーカーによっては、それらの調整が出来る所もあるそうです。事前に確認してみると良いと思います。

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