土地

【譲渡 / 購入】家を建てるのはいいけど、土地はどうする?

投稿日:2017年12月29日 更新日:

提出した夫婦の要望を元に、無印良品の家をプランニングして頂きます。

その前にという事で、住宅を建てるに辺り、我々が考えている候補地を教えてくださいと言われました。これはその土地にあったプランを提供するのと、恐らくは住宅購入の本気度などをある程度図るものと思います。

そりゃそうだと思いましたので、現時点であった3つほどの候補地をお伝えました。

 

市町村の公式ページで公表されている分譲地を確認

分譲地を幾つかピックアップしました。もちろん無印良品側でも探して頂けるそうなので、候補地に考えている所から、さほど離れていない場所で探して頂きました。

公式ページに記載がある分譲地は実際に確認しに行きました。拠点予定地から、それぞれさほど遠くもないので車で10-15分程度の移動距離です。価格は安くもなく高すぎもせず。もうちょっと安くてもいいんじゃないかという値段付けではありましたが、土地自体はそんなに悪いとも思いませんでした。

新築住宅が立ち並び、かなり綺麗に区画整備されていました。若干車が入りにくいかという感じなので、出入りには障害物にぶつけないように注意が必要です。こちらは保留としてしばらく考えましたが、結局見送りました。しばらく売れ残っているようです。

 

無印良品側に探して頂きた土地は、そこから車で15分程度の距離。見慣れた土地でもありますが、場所が結構な高台にある為、子どもたちの通学やママさんの毎日のお買い物が大変そう。

また、車通りも多い所なので子供の遊び場までの通路や、通学などの交通事情も考えこちらはお見送りしました。

 

親戚から農地を譲渡してもらう。その後宅地に地目変更

別の案として、親戚が名義になっている農地扱いの土地。かなり広い土地の為住宅にするには広すぎますが、これを文筆して譲り受けようという案。これも同時に推し進める事にしましたが、幾つかクリアしなければならないハードルがありました。

農地は勝手に他人に譲渡出来ません。

これは初耳でした。住宅用の土地の用に自分たちで勝手に売買や譲渡が出来ません。農地を贈与する場合、たとえ親子の間でも農地法3条に基づき、農業委員会又は県知事の許可を受けなければならないそうです。また譲り受ける側も農業従事者である必要がある為、我々の場合はIT事業者の為、譲り受ける事は出来ません。高い壁が立ちはだかります・・

 

農地に住宅は建てる事が出来ません

これも初耳でした。農地という地目の土地には住宅は建てられないそう。んー地目変更というものをしなければならないですが、これはなんとかなりそうです。ただし農地転用という手続きを取らなければなりません。自分でも出来るそうですがそんな時間は取れませんし、何より東京 – 青森の遠方です。

 

農地を文筆できる大きさが決まっています

農地転用で、農地から宅地に地目変更出来るのはわかりました。宅地であれば譲渡・売買は問題ありませんので、じゃあすぐにでもと思いましたが、なんと農地転用できる大きさが決まっているようです。

150坪(500㎡)

これ以上の多きさがあった為、農地を分けなければなりません。150坪になった所を農地転用し宅地に変更し、譲渡の手続きに入る事にしようという計画で進めました。

 

結局土地はどうしたか?

親戚の名義のまま予定の土地すべてを宅地に地目変更し、その後すべてを譲渡してもらう方向になりました。確かにその方がシンプルで、手間も少なそうです。

土地名義の譲渡につき課税額についてのやり取りがあり、基本的には譲渡する側(親戚側)には一切の負担が発生しない事を前提に、色々と良い方法をご教授頂きました。

具体的には売買の場合には、譲渡側に所得税が発生する為、予定通り無償での譲渡とします。こうする事で何かしら負担(税金)が発生するのは我々のみ。

またその課税額ですが、譲り受ける土地の名義人を夫婦連名にする事で半額に減らせるそうです。厳密に言えば、了解の元親戚の名前をどんどん追記すればするだけ1人に付き半額に下がるそうなので、限りなくゼロに近づける事が出来るそうですが、その分比例して揉め事のリスクが跳ね上がる為、夫婦連名のみとしました。

それと住宅用地は、200㎡までは6分の1200㎡を超える部分は3分の1になる固定資産税軽減があるそうです。

 

確認しておくべきそれぞれの土地の過去

土地の履歴を上空地図から確認する

土地に履歴があるって知っていましたか?

一戸建て住宅やマンションの敷地は、ほぼ「宅地」になっていると思いますが、更地のときには「畑」や「山」などのこともあります。上記に記載した通り住宅などの建物建築に伴い「宅地」へ地目変更されます。

住宅敷地にとって、その地盤の強さは重要な事と思います。この「地目」をさかのぼって調べることで、昔は「田んぼ」だった、「ため池」だったという過去が分かる場合があります。

また、市町村合併などで土地の名前が変更になっている事があります。これの何を気にしているかと言うと、先人たちは古来からその地域の特色を良く表した地名を付けている事が多いそうです。

そのため、昔は「沼田」など田んぼや沼地だったものが、合併後は「XX緑丘」など全然ちがう名前になり本来の地域柄を示していた名前が失われている事があるそうです。よく知られた情報と思いますが、国土交通省の国土地理院で公開されている、地図・空中写真・地理調査ページが便利です。

▶ https://mapps.gsi.go.jp/maplibSearch.do

まぁ、学生の時にずっと住んでいた地域なので、こちらはそこまで重視せず。あー、こういう感じだったんだーという確認程度。より古い履歴を見たい方はデジタル化される前の書類を確認する必要があるそうです。

 

地域のハザードマップを確認する

こちらは真面目に確認しました。国(や県)が作成しているハザードマップをオンラインで確認する事が出来ます。近年の天災によりかなり修正がされているらしいので、昔の常識が通用しなくなりつつある為、確認できる分はすべて確認しました。

国土交通省ハザードマップ

津波、土砂災害、洪水などが調べられます。一応、全て確認し特に問題がない事を確認!このまま候補地で計画を進めていく事にしました!

 

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20年住んだ東京から東北にUターン

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