着々と進んでいた土地関連の手続きですが、ようやく地目変更が完了したので名義変更に移りました。その後完了連絡がありましたので記載しておきます。

 

農地の名義変更には、農業委員会の許可が必要

今回住宅を建てる予定地は地目が農地になっていました。ビニールハウスや田んぼの用意などで利用していた土地なのですが、今年を目処に稲作は辞める予定だったので、土地自体は譲り受ける方向で進みました。ところが、基本的に農地の譲渡は農家（農業従事者）でなければなりません。また、農家であっても、耕作していないまたは農作業に常時従事していないと認められる場合は、許可を得られ無いそうです。

我々の場合は、IT関連のお仕事なので農業は全く経験無しで農業をする予定も特に無く・・・譲り受ける資格自体がありませんでした。

 

農地のままでは住宅は建てられない。宅地に地目変更が必要

農地のままでは住宅は建てられません。農地から宅地に「地目変更」が必要になります。ところがここでもいくつか問題があり、農地というからにはやはり土地がかなり広めです。我々には必要のないくらいの広さ。これを宅地に変更するには結構なお金がかかってしまうようです・・・

更に、農地から宅地に変更するにも色々とクリアしなければならない条件があるようで、もはや素人には手に負えない感じなので、司法書士さんにお願いしました。

あ、更にですが150坪以上ある農地は宅地に変更できません。この土地も150坪以上なので広さでも条件に引っかかりました。こうなると150坪以下になるように土地を分ける「分筆」と言われる登録をしておかなければなりません。

こちらもすべて無印良品側で手配して頂いたのですが、奇遇にも譲渡する側の親戚が以前にお世話になった司法書士事務所でした。世の中が狭いのか田舎が狭いのか。

当初の予定では農地を150坪に分筆した後に宅地に変更し譲渡の予定でしたが、分筆すると車の侵入口が親戚名義になってしまう等、あまり好ましくない状態だそうなので、今回対象の農地はすべて宅地に変更するようにしました。

農地からの地目変更には、「黒い土地ではイケない」とかその他色々と制約がありましたが、親戚を巻き込みつつ、無印良品側にも色々と動いて頂いて、なんとか条件を満たす事が出来、無事地目変更は完了しました。コレに2ヶ月ほどかかったような気がします。

 

宅地は譲渡が可能。農地のような条件なし

地目が「農地」から「宅地」になった後は特に条件や資格などがありません。なので後は譲渡手続きをするのみになります。譲渡側に金銭的な負担が一切かからないようにするのと、事務所に出向くなどの手間を極力減らす為に代理人手続きをたくさんしました。

結果的には事務所に譲渡人本人が出向いたのは一回のみで、本当に譲渡しますか？という確認に対して「Yes」と答える手続きだけでした。コレばかりは本人でなくてはダメなそうで、更に司法書士立ち会いのもとに手続きが進みます。

こちらはわりとあっさりと進みました。

譲渡後に「贈与税」が土地全体に対して掛かります。農地すべてを宅地に変更し、それを譲渡となりましたのでかなりの広さ。それに対する税金なのですが、譲渡人を増やすと贈与税は1/2ずつ減っていくそう。

なので、パパママ2名の連名としました。親戚を追加しまくって（ジジババその他）、贈与税を限りなくゼロに近づける方法もあるそうなのですが、その分揉め事リスクも倍々で増えていくものらしいので、夫婦のみとしておきました。

これでようやく我々名義になった土地が用意できたので、住宅ローンも問題なく通ると思ったら・・・

 

建築予定地に既存の建物がある事を嫌がるローン会社

これはよく考えれば当たり前の事かと思いましたが、住宅ローン申込人名義の土地に、他人名義の建物（小屋など）があると、土地に抵当権を付けたとしても、ごく小さい面積であったとしてもウワモノは他人名義があると最悪買い手が付きません。揉める事は目に見えているので・・・

なので、土地の名義を変更すると同時に、土地に既に建っていた建物（小屋等）もすべて申込人の名義として登録し直して頂きました。これにも少し時間がかかり、着工がさらに遅れる大きな原因の一つとなりました。

一番の原因は2018年の最後の稲作まで予定地を利用するという事で、5月いっぱいは地目変更作業の着手不可だった為。6月初旬から即着手し、全ての手続が完了するのに7月後半まで掛かりました。

 

まとめ

農地を譲渡するには、基本的に譲渡される側が農業従事者でなくてはならず、更に150坪以上の農地は地目変更が出来ません。なので150坪以下に分筆してから宅地にするか、全て宅地にしてから譲渡されるのが一番簡単な方法のようです。

譲渡にも売買や無償でも対応が変わってくるらしいので、詳しくは司法書士さんに相談されると良いかと思います。

また、自己資金ではなく住宅ローンを利用する方は、譲渡される土地に未登録の建物（小屋等）があると融資開始までに申込人の名義にするよう条件が出される可能性が高いです。

昔の建物は未登記の物も多いらしく、見落とされてる事もあるようなので、しっかりと確認しておきましょう。また、建物といっても基礎を打っていない建物で、ブロックに乗っけているだけなどは登記の必要はないとか、そういった建物でも「ドア」があり4面全てが閉じられていると「小屋」ではなく「建設物」になり登記が必要になるなど、色々と面倒な決まり事があるよう。

幸いほぼ全て無印良品側に手続きを頂いたので、我々は代理手続きのサインや、流れ的に問題がないかの確認、地目変更時の作業などだけでしたが、これを素人の方がされるケースもあるらしく、脱帽です・・・

確かに十数万浮く作業ではありますが、ちょっと知識不足過ぎて我々には学習コストが大きすぎて、短時間でクリアするのは無理でした。

それと、これは別の問題ですが農地にはインフラが通っていない事が多いと思います。その為「外設工事費」が跳ね上がります。特に水道を引くのに120万ほど上乗せや、上下水道が通っていない所だと浄化槽の設置などで結構工事費用が跳ね上がりました。

限界集落付近の場合だと、農地譲渡などのほうがかえってお金が沢山かかってしまうケースもあるかもしれません。宅地の場合は既にインフラが通っている事が多いですが、古く細い水道管の場合、引き直しをしなければならない等の問題になる事があります。我々の場合もいくつか懸念点がありましたので、機会があれば記述したいと思います。

色々と考えると面倒な事ばかり記述しましたが、事前にこういった内容をよく打ち合わせしておかないと、こんなはずじゃなかったって事になりかねないので、ある程度は自分たちで調べ、多少なりとも前知識を持った上でHMと打ち合わせするのがよいと思います。

ちなみに我々は知識ゼロで、全くの素人かつ一般常識もあまりない為、とても苦労しました。